Бывает так, что купить недвижимость нужно срочно, а денег на первый взнос нет или их недостаточно. Разберемся, стоит ли в такой ситуации брать потребительский кредит, какие есть альтернативы, и как можно получить нужную сумму на ПВ от государства.
Зачем нужен первоначальный взнос
Первоначальный взнос — это сумма, которую заемщик самостоятельно оплачивает продавцу недвижимости. Остаток стоимости продавец получает по ипотечному договору от банка-кредитора.
Размер первоначального взноса зависит от банка, выбранной клиентом ипотечной программы и наличия по ней государственной поддержки:
для стандартной ипотеки на первичную или вторичную недвижимость нужно внести 15-20% от стоимости жилья;
- по ипотеке с государственной поддержкой на новостройку — 30%;
- для льготных программ семьям с детьми и IT-ипотеке — 20%;
- на покупку дома или строительство недвижимости — от 30% до 40%.
Для оплаты первого взноса можно использовать разные источники финансирования: накопления, средства материнского капитала, государственные сертификаты. Также можно направлять доходы от инвестиций, компенсационные выплаты и другие.
Первоначальный взнос нужен банку по двум причинам:
- Подтверждение платежеспособности клиента. Если заемщик готов оплатить 20-30% от стоимости жилья, это косвенно подтверждает его стабильное финансовое положение.
- Снижение рисков банка. Нередки случаи когда заемщик перестает платить по кредиту, и в случае длительной просрочки банк по решению суда продает жилье. Чаще всего продажа срочная, и идет по сниженной цене. Наличие первого взноса частично убережет банк от серьезных потерь в стоимости.
Заемщику наличие первого взноса также выгодно:
- Уменьшение суммы кредита по отношению к стоимости объекта недвижимости. С 2024 года заемщики получили право самостоятельно продавать жилье в случае невозможности обслуживания кредита. Даже при срочной продаже можно возместить все затраты в максимальном объеме.
- Снижение стоимости страхового полиса. Цена страховки напрямую зависит от суммы кредита. Чем меньше заемщик берет в ипотеку, тем дешевле ему обойдутся страховые услуги.
- Уменьшение переплаты. Первый взнос снижает размер кредита, а значит, уменьшает сумму ежемесячных платежей и общую переплату.
Кроме того, некоторые банки готовы предоставить клиентам дополнительную скидку по процентной ставке, если заемщик внесет крупный первоначальный взнос. Здесь нужно сделать предварительные расчеты и узнать, что будет выгоднее: внести больше ПВ или воспользоваться опцией «Своя ставка».
Стоит ли брать кредит на первый взнос по ипотеке
Некоторые клиенты сталкиваются с ситуацией, когда требуется улучшение жилищных условий, а достаточных накоплений нет. Например, когда одному из членов семьи нужно переехать, или молодой семье необходим свой угол, где они будут жить вместе с детьми.
В этой ситуации казалось бы логичным взять потребительский кредит, и использовать его для оплаты первого взноса по ипотеке. Тут и копить долго не придется, и на сделку можно выйти в кратчайшие сроки.
Но у потребкредита для оплаты первоначального взноса по ипотеке есть сразу несколько минусов.
Кредитная нагрузка. Банк при проверке заявки заемщика на ипотеку учитывает все долговые обязательства, которые уже есть. Сюда относятся ранее взятые ипотеки, кредиты наличными, кредитные карты, займы и даже рассрочки. Если взять в долг большой потребительский кредит, банк может одобрить гораздо меньшую сумму, чем рассчитывал заемщик.
Большие ежемесячные платежи и переплата. Даже если банк одобрит еще и ипотеку, клиенту придется платить сразу по двум кредитам. Учитывая высокие проценты, которые действуют в 2024 году, нагрузка на семейный бюджет будет весьма значительной.
Высокие риски. Из предыдущего пункта следует, что не все семьи смогут справиться с большими платежами. Даже если сейчас финансовое положение позволяет платить, можно в любой момент лишиться работы или дополнительного источника денег. И тогда есть риск остаться без жилья и с огромными долгами.
Соглашаться на оформление потребительского кредита с последующим взятием ипотеки можно только если у заемщика есть возможность быстро закрыть долг. Или если у него есть уверенность, что даже в случае форс-мажора ему помогут с выплатами другие люди.
Не лишним будет оформить полис личного страхования и страховку на случай потери работы. В этом случае даже если заемщик лишится работоспособности или источника дохода, часть выплат на себя возьмет страховщик.
Как накопить денег на первый взнос
Если у вас нет уверенности, что финансовое положение позволит долго вносить крупные платежи, и вы сможете быстро погасить потребительский кредит, изучите другие варианты получения денег.
Накопления
Накопить нужную сумму проще, если знать азы финансовой грамотности. В её основе — умение распоряжаться доходами, инвестировать свободные средства и оптимизировать расходы.
Как только появляется цель купить недвижимость, сразу откройте накопительный счет в том банке, где вам приходит основной доход. Это может быть зарплата, пенсия, пособия и другие выплаты.
При получении дохода сразу откладывайте комфортную сумму на накопительный счет, например, 10% или 15%. Все деньги от подработок, премии, кешбэк по картам, проценты по вкладам направляйте на этот счет.
Если сумма скопилась крупная, но для минимального первого взноса немного не хватает, попробуйте занять у родственников, друзей или коллег. Последний вариант особенно удобен, ведь вы сможете отдавать долг с зарплаты в четко установленные сроки.
Государственные программы
Государство помогает определенным категориям с улучшением жилищных условий. Чаще всего это россияне с невысокими доходами, которые нуждаются в приобретении жилья, но не могут себе этого позволить на стандартных условиях.
Государство может предложить:
- федеральный материнский капитал,
- региональный материнский капитал,
- средства социального контракта,
- жилищные сертификаты,
- кредитные каникулы в случае рождения ребенка или потери дохода.
Жилищные сертификаты могут получить военнослужащие, работники бюджетной сферы, молодые семьи до 35 лет, а также те, кто проживают в аварийном или ветхом жилье. О возможностях получения финансовой помощи узнавайте в жилищном отделе администрации вашего города.
Подработка
Если ваша заработная плата не так высока как хотелось бы, и рабочий график позволяет выделить время для подработки, используйте эту возможность. Так вы быстрее накопите деньги и получите дополнительный доход, который может предоставить банку для оценки вашей платежеспособности.
Если график 2/2 или 3/3, используйте свободные дни для работы по совместительству. Если есть время только вечером или в выходные, попробуйте подработать курьером, доставщиком, сборщиком, таксистом.
Инвестиции
Когда появляются свободные деньги, не держите их дома в шкафу, инвестируйте. Вариантов вложения очень много, для выбора изучите статью «Куда вкладывать деньги в 2024 году».
Самый надежный — это открытие вклада в банке. В период действия высокой ключевой ставки, фиксированная доходность 16-18% годовых выглядит привлекательно. Выбирайте вклады с пополнением, чтобы увеличить сумму процентов.
Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса
Если все предложенные выше варианты не подошли, рассмотрите вариант оформления ипотеки без внесения первого взноса. Он возможен в случае, если у заемщика есть в собственности другая недвижимость, которую он готов предложить банку для обеспечения.
Банк выдает кредит под залог недвижимости, сумма зависит от оценочной стоимости жилья. Как правило, можно получить не более 60-70% от суммы, которую укажет оценщик. Эти деньги можно использовать на личные цели или же покупку второго жилья.
Плюсы:
- не нужно искать деньги на первый взнос,
- можно сразу купить недвижимость,
- банк выдаст кредит на долгий срок,
- процентная ставка будет выгоднее, чем обычный потребкредит.
Есть и минусы:
- сумма кредита напрямую зависит от оценочной стоимости вашего жилья,
- нужно нести дополнительные траты на оценку недвижимости и ее страхование,
- жилье находится в залоге, им нельзя свободно распоряжаться.
Воспользоваться таким вариантом стоит, если нужно срочно купить жилье. Например, скоро закончится выгодная льготная программа или есть потребность в дополнительной жилплощади.
Где выдают ипотеку без первого взноса
Кредит под залог недвижимости подразумевает выдачу крупной суммы на длительный срок без внесения первоначального взноса. Такие программы есть практически во всех банках, которые работают с ипотекой, например:
- Сбербанк;
- ВТБ;
- Газпромбанк;
- Райффайзенбанк;
- Альфа-Банк.
Каждую заявку проверяют, особое внимание уделяют ликвидности недвижимости, которую передадут в залог. Если она признана аварийной, непригодной для проживания или не подходящейй под требования банка, в кредите откажут.
В каждом банке свои условия: кто-то принимает только квартиры, кто-то готов взять в залог дом с земельным участком или апартаменты. Все требования и тарифы по кредитным программам изложены на сайтах банков, дополнительную информацию можно получить в отделении.
