Лучшая ипотека – это ее отсутствие: кому никогда не стоит брать ипотеку?

Желание обладать собственным жильем вполне естественно. Но денег на покупку квартиры может не оказаться. С какими неприятными ситуациями могут столкнуться россияне при оформлении обычной и льготной ипотеки? К чему может быть не готов заемщик? О подводных камнях ипотеки расскажем в новом материале Zbanking.ru.

Что должен знать заемщик перед оформлением ипотеки

Как считают некоторые граждане, лучшая ипотека – это ее отсутствие. Тем не менее, хорошо выверенный и спланированный ипотечный кредит позволит быстро решить жилищную проблему.

Одобрение ипотеки не решает жилищный вопрос потенциального заемщика. По факту первичное одобрение кредитной сделки не говорит о том, что банк предоставит своему клиенту сумму, необходимую для покупки квартиры или дома.

Для того чтобы не совершить непростительные ошибки, перед оформлением ипотеки, нужно заранее просчитать несколько ее вариантов. Кроме того, заемщик должен трезво оценить свое финансовое положение, подчеркивает в беседе с Zbanking.ru Алена Талаш, управляющий партнер компании «РосКо».

Обязательно должен быть минимальный запас средств. Это поможет избежать ситуации, когда ипотека взята на десять-25 лет, а через три года клиент оказывается в непредвиденной ситуации и не имеет возможности оплачивать кредит, советует в беседе с Zbanking.ru Эдуард Христианов, первый заместитель Председателя Правления ПАО «РосДорБанк».

Второй важный момент – кредитная история. Банки оценивают насколько человек ответственен к своим обязательствам. Перед тем как начать процесс оформления ипотеки, не лишним будет обратиться в бюро кредитных историй. Положительная кредитная история поможет не только получить одобрение на ипотеку, но и вероятность получить ее по улучшенной процентной ставке, подчеркивает Христианов.

Если в кредитной истории есть негативные момент, лучше временно отложить такой крупный кредит, взять кредит на менее масштабные цели, вовремя погасить его и после этого снова обратиться за ипотекой. Это значительно увеличит шансы получить одобрение заявки от банка.

Кроме того, важно предварительно проанализировать рынок, чтобы самостоятельно или через агентов подобрать для себя наиболее подходящие условия или программу кредитования. А уже в процессе оформления ипотеки важно удостовериться, что застройщик надежный и все платежи будут проходить через эскроу-счета.

Однако все это, скорее, особенности, чем сложности. На сегодняшний день банки автоматизировали и максимально упростили все процессы ипотечного кредитования, что помогает клиентам значительно сократить время на посещение банка и оформление документов, считает Христианов.

Как банки определяют, кому одобрить ипотеку

По данным Национального бюро кредитных историй, ипотека находится на втором месте по количеству одобренных заявок. Высокий процент лояльности связан с залоговым обеспечением кредита, рассказала в беседе с Zbanking.ru Камила Мавлутхонова, основатель агентства недвижимости «РОЙАЛ - недвижимость», эксперт по ипотечному кредитованию.

У каждого банка своя кредитная политика и система определения платежеспособности заемщиков. Это конфиденциальная информация, поэтому в некоторых случаях даже кредитные менеджеры не знают о процессе одобрения ипотеки.

Заключение договора ипотеки происходит в несколько этапов. Предварительному одобрению заявки всегда предшествует анализ документов и кредитной истории и проверка подлинности сведений о потенциальном заемщике. Если представителя банка все устраивает, заемщику предлагается перейти к этапу поиска подходящего (ликвидного) объекта недвижимости. На процесс поиска отводится 122 дня, объясняет Мавлутхонова.

Окончательное решение об одобрении кредита принимается после того, как гражданин определится с объектом недвижимости. Именно на этом этапе банк может отказаться от дальнейшего сотрудничества с клиентом, предупреждает спикер.

Почему могут отказать в кредите

На предварительном этапе сотрудник банка в деталях изучает информацию о потенциальном заемщике. При этом основное внимание уделяется следующим факторам:

1. низкий уровень платежеспособности – размер ежемесячного платежа не должен превышать 40% от среднедушевого дохода семьи;
2. высокая закредитованность – показатель долговой нагрузки должен быть меньше 50%. При расчетах учитывается величина среднемесячных платежей по всем кредитам и величина среднемесячного дохода семьи;
3. состояние здоровья – сотрудник банка не имеет права требовать медицинскую справку, однако беременность или нездоровый внешний вид могут стать косвенной причиной отказа;
4. надежность работодателя – если компания, в которой работает заемщик, находится на стадии банкротства или имеет долги по налогам, шанс получить одобрение стремится к нулю.

Точную причину отказа в ипотеке узнать сложно. По закону, банки обязаны указывать ее в информационной части кредитной истории клиента. Однако по факту представители кредитной организации ограничиваются общими фразами и формулировками.

Почему банки отказывают в ипотеке после предварительного одобрения

На самом деле причина отказа после предварительного одобрения всего одна – изменение первоначальных критериев, предупреждает Мавлутхонова.

Оформление нового кредита, беременность, заключение брака, увольнение – если эти события случились с вами после предварительного одобрения с большой долей вероятности условия ипотеки будут пересмотрены.

Важно отметить, что банк всегда закладывает в процент пользования кредитом собственные риски. Увеличился уровень долговой нагрузки? Придется увеличить ставку. Компания, в которой вы работаете, заявила о банкротстве? Есть вероятность, что сотрудник банка отклонит заявку на кредит.

Страховка – еще одна причина увеличения процентной ставки. Банки заинтересованы в том, чтобы заемщик купил страховку именно у них. Заработок – основная причина такого требования.

Нежелание заемщика оформлять страховку не является причиной отказа в одобрении заявки на ипотеку. Максимум, что может ожидать клиент в такой ситуации – существенное повышение ставки по кредиту.

Какие неприятные ситуации могут подстерегать заемщика при оформлении ипотеки?

Какой бы ни был процент по кредиту, ипотека предполагает стабильный доход заемщика на протяжении ряда лет. Понятно, что невозможно спланировать свои доходы на годы вперед, но есть определенные маркеры, когда ипотеку оформлять рискованно:

1. Не хватает денег на первоначальный взнос льготной или обычной ипотеки. Некоторых заемщиков этот факт не останавливает, и они оформляют на недостающий первоначальный взнос потребительский кредит либо кредит наличкой. Однако, оформляя потребительский кредит, на заемщике лежит двойная нагрузка. И даже льготный процент по ипотеке не улучшит ситуацию, говорит Талаш. В этом случае заемщику лучше подкопить деньги на первоначальный взнос, откладывая часть зарплаты на депозит.
2. Импульсивный выбор жилья и банка. Покупать жилье нельзя спонтанно на эмоциях. Заемщик должен сначала оценить надежность застройщика. Одним из факторов надежности является количество сданных метров жилья в эксплуатацию. Перед выбором жилья надо не только посмотреть проектную документацию, но и оценить инфраструктуру недвижимости. Например, есть ли поблизости садик, школа, удобная ли транспортная развязка, предупреждает Талаш
3. Оформляя ипотеку в глухой новостройке, заемщику придется тратиться на такси, чтобы добраться до работы либо отвозить детей в школу. Все эти расходы вкупе с ипотечными выплатами тяжелым бременем ложатся на бюджет семьи.
4. Также нельзя спонтанно выбирать и кредитора. Перед тем, как остановить выбор на банке, заемщик должен просчитать размер переплаты по кредиту. Если заемщик подпадает под действие семейной ипотеки, то выбор банков сужается. Льготную ипотеку под 6% могут взять семьи с детьми, рожденными с первого января 2018 года по 31 декабря 2023 года.
5. Неправильный расчет срока по ипотеке. Некоторые заемщики стараются взять ипотеку на меньший срок, чтобы быстрее скинуть с себя кабалу. Однако укороченный срок подразумевает существенную выплату «тела» кредита. Поэтому лучше оформить ипотеку на более длительный срок, и при возможности досрочно погасить кредит. Если есть возможность, то лучше внести как можно большую первоначальную сумму по ипотеке, говорит Талаш.
6. Отсутствие финансового запаса прочности у заемщика. Даже при низкой процентной ставке по ипотеке, возможна ситуация, когда заемщик может потерять работу, при этом жена находится в отпуске по уходу за ребенком. Поэтому перед тем, как влезать в ипотеку, целесообразно несколько месяцев вести бюджет своей семьи. Это легко сделать с помощью специальных программ, которые позволяют анализировать, на какие категории товаров приходится большая часть трат. Кроме того, заемщику необходимо иметь денежный запас на «черный день» не менее шести месячных бюджетов семьи. Такую подушку безопасности можно держать в банке на депозите или накопительном счете. Ведь если заемщик лишится работы и не сможет обслуживать кредит, то он может лишиться квартиры и его кредитная история будет испорчена.
7. Подписать договор, не вникая в условия. Когда устно согласовали условия сделки, просчитали и составили график платежей, заемщик подписывает договор «не глядя». Вместе с тем, банки всегда стремятся обезопасить себя при наступлении неблагоприятных ситуаций. Несмотря на то, что договоры являются типовыми, заемщику следует взять тайм-аут на изучение его условий. Поскольку ипотека оформляется надолго, то заемщик может проконсультироваться с юристами о наличии «подводных камней» в ипотечном договоре, говорит Талаш.

Что имеем в итоге:

1. Заключение договора ипотеки происходит в несколько этапов. Предварительному одобрению заявки всегда предшествует анализ документов и кредитной истории и проверка подлинности сведений о потенциальном заемщике. Если представителя банка все устраивает, заемщику предлагается перейти к этапу поиска подходящего (ликвидного) объекта недвижимости. На процесс поиска отводится 122 дня.
2. У вас обязательно должен быть минимальный запас средств перед оформлением ипотеки. Это поможет избежать ситуации, когда ипотека взята на десять-25 лет, а через три года у вас нет возможности оплачивать кредит.
3. Перед тем, как влезать в ипотеку, целесообразно несколько месяцев вести бюджет своей семьи. Это легко сделать с помощью специальных программ, которые позволяют анализировать, на какие категории товаров приходится большая часть трат.


4. Всегда берите время, чтобы изучить кредитный договор. Это поможет выбрать самые лучшие условия кредитования в банках.
5. Перед выбором жилья надо не только посмотреть проектную документацию, но и оценить инфраструктуру недвижимости.
6. Если вы не можете накопить на первоначальный взнос – это первый маркер того, что брать ипотеку вам пока не нужно.

Недавно Zbanking.ru рассказывал о том, почему россияне не любят кредиты.